【权威发布】棚改政策干货满满 拆迁户不能不看

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第八条的规定，经市政府研究，决定对2018年城市棚户区改造项目房屋实施征收，并印发了《高安市2018年城市棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施方案》(以下简称《实施方案》），现将《实施方案》有关情况说明如下：

　　通过实施棚户区（危旧房、“城中村”）改造，进一步改善城市面貌，优化城市布局，推进城市化进程，为全市经济和社会协调发展奠定良好的城市环境基础。

　　为依法做好房屋征收工作，切实维护被征收人的合法权益，确保房屋征收与补偿安置工作顺利进行。根据《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规的规定及我市近几年城市棚改的成功作法，结合项目实际，制定本方案。

　　2.城北区域：瑞办赤溪村委会上龙岗、下龙岗、杜家、郑家；南浦村委会宋家、双木桥、老武、茶山、黄泥岗、周家边、大武；连锦村委会新周村、舒家、下庄刘、姚王、姚杨、姚梁村、喻家巷、江子刘家、朝天门熊家、朝天门杨家、港背、下余、张家；濠溪村委会濠里村。

　　凤仪路延伸段涉及46户(血防站1幢24户，外贸公司1幢16户，居民自建房8幢6户)和姚家站路1幢居民自建房。

　　3.月潭、赤溪、连锦、南浦村委会范围内涉及的企业和高安大道及高伍公路旁涉及的相关企业（名单如下）。

　　征收房屋总建筑面积约50万平方米，涉及征迁户约3080户。具体征收范围以项目确定的规划红线为准。

　　1.高安市2018年城市棚户区改造项目被征收人（含单位）国有土地（不含土地性质已由集体转为国有的本村村民房屋）上非营业用房的征收，实行货币补偿或产权调换；

　　3.农村集体土地上的本村村民（含本村世居非农户和房屋土地性质已由集体转为国有的村民房屋）房屋的征收，实行异地重建；

　　1、选择货币补偿的，被征收住宅主房的补偿价值按照不同的土地性质、房屋结构、结合成新及楼层系数进行计算，在计算其价值时，建筑面积按其实际建筑面积计算；被征收营业用房和生产经营性企业房屋的价值也按其实际建筑面积计算。（各类结构房屋补偿价格详见附件1；楼层修正系数见附件2）；

　　2、选择产权调换的，按照被征收人主房不同的土地性质提供相同土地性质的安置房用于被征收人产权调换，产权调换比例按1:1.2置换。底层储藏间按照补偿价格结合成新予以货币补偿，不计入主房产权调换面积（储藏间价格详见附件1）；

　　3、被征收人为本集体经济组织村民，具有农村村民建房资格，被征收房屋属集体土地性质（含土地性质已由集体转为国有的本村村民房屋），被征收人实行异地重建安置。异地重建实行整村统一规划、统一设计、统一建设、统一验收的原则，异地重建被征收房屋的价值，依照实际建筑面积，按房屋重置价予以补偿。

　　4、被征收人为本村世居居民（即不具备农村本村村民建房资格的居民），其安置用地及建房体量由技术服务组按照“城中村”改造的传统做法及相关规定和要求核实，提出初步意见后报指挥部审定。

　　5、被征收人选择异地重建属于二次安置的，在安排安置用地时，还应遵循尊重历史、面对现实、一户一宅、总量平衡的原则进行补偿安置。也就是说，在以户为单位安排异地重建宅基地时，要将第一次征迁已安排用地数计入本次征迁安排用地数中。建房原则按照《高安市关于农民建房管理暂行办法》（高府发〔2011〕23号）文件规定执行。

　　6、个人自建房，不分土地性质，不分安置补偿方式，凡建房手续不全的，选择产权调换的，每户被征收主房面积认定不能超过400㎡（含400㎡），在认定主房面积内可以按1:1.2的比例换算后实行安置，被征收主房面积超过400㎡（不含400㎡）的部分，则按房屋重置价实行货币补偿。选择货币补偿的，被征收房屋主房面积400㎡（含400㎡）以内的按补偿价实行货币补偿，超过400㎡（不含400㎡）的主房面积则一律按房屋重置价实行货币补偿。

　　8、被征收房屋为部分产权的允许过渡到全产权，购买单位产权部分的价格按照不同结构的重置价格购买（如：砖混结构659元/㎡）；

　　（1）在２０１２年７月１日前连续２年改为营业用房且办理营业执照和税务登记，缴纳税费，至今连续不断经营的，可以作为营业用房进行补偿。

　　（2）在2012年7月1日以后连续办理营业执照和税务登记，缴纳税费且实际在经营的，按已改为经营场所的正常经营建筑面积增加货币补偿，即在原房屋性质基础上增加补偿，但最高幅度不超过200元/㎡。

　　（3）被征收房屋曾经作为营业性房屋使用的，在2006年12月31日以后没有办理营业执照和税务登记、缴纳税费且现不在营业的，不作为营业用房进行补偿。

　　（6）住改非房屋(营业用房)按照由市场监管局牵头、税务配合，工作组初定、项目指挥部确定的原则认定，此类房屋只实行货币补偿。

　　这类房屋只能选择货币补偿，其补偿价值按认定的营业用房实际建筑面积按照不同的土地性质、房屋结构、区域范围、楼层结合成新按补偿价格进行计算。（各类营业用房补偿价格详见附件1）

　　3、停产停业补偿：征收营业用房造成停产、停业损失的，按营业用房货币补偿价值的3%予以一次性补偿。

　　1.征收行政事业单位公房一律按补偿价格实行货币补偿，财政部门在核付自收自支事业单位房屋补偿款时，应充分考虑该单位房屋每年产生的收益。（各类结构房屋补偿价格详见附件1；楼层修正系数详见附件2）

　　2.征收集体财产房屋，不分房屋性质、用途一律按不同结构的房屋重置价实行货币补偿。（各类结构房屋重置价详见附件4）

　　1、对生产经营性企业的房屋征收一律实行货币补偿，其补偿价值按其实际建筑面积计算，工业用途土地及集体土地上的企业房屋一律不认定有营业性用房。

　　2、对征收时在正常生产经营的工业用途土地上企业房屋（不含集体土地上企业房屋），其具体补偿金额，由房屋征收实施单位通过合法程序选聘的具有相应资质的资产评估中介机构，按照国家及本方案相关规定、行业评估办法，参照近几年本市企业房屋（含土地）征收方法，结合企业实际进行评估补偿。

　　3、对征收时因企业原因已停产停业的企业、证照等手续不全的企业和集体土地上的企业房屋的征收，不适用本款第2条所述。其具体补偿金额，地面建筑物根据不同结构按房屋重置价计算，国有土地补偿费及其他补偿费按本方案规定执行。

　　被征收人（含单位）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，房屋所有权证和土地使用权证或不动产权证同时注销。

　　房屋被征收人选择货币补偿对房屋补偿价值有异议的，可以向房屋征收部门提出书面申请，按规定由通过合法程序按照公开、公平、公正原则选聘的具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的《国有土地上房屋征收评估办法》确定被征收房屋的价值，在评估其价值时，被征收房屋按其实际建筑面积进行评估，并按确认的评估价予以征收补偿，且不适用本方案中规定的按房屋补偿价格实行货币补偿的奖励政策。

　　（1）国有出让土地性质安置房源由市政府在瑞阳新区购买出让土地性质的商品房作为安置用房，产权调换比例按1：1.２置换。

　　（2）国有划拨土地性质安置房源在瑞阳新区由高安市保障性住房运营有限公司统一建设，产权调换比例按1：1.２置换。

　　（3）集体土地性质安置房源由市政府提供瑞阳新区大观苑和瑞祥苑已建成的安置用房，产权调换比例按1：1.２置换，其安置办法及差价计算按瑞阳新区集体土地上的农房征收与补偿安置实施方案进行。

　　(1)购买出让土地性质的商品房作为安置用房，市政府按规定程序在瑞阳新区开发的楼盘购买与被征收主房面积最接近的户型。

　　(2)高安市保障性住房运营有限公司建设的安置用房均为小高层和高层框架结构楼房，建筑面积分别为９０㎡、１１０㎡和130㎡左右三种户型供被征收人选择。

　　(3)集体土地性质（大观苑和瑞祥苑）的安置用房为多层砖混结构现房，建筑面积为110㎡左右的户型供被征收人选择。

　　(4)异地重建的，按照统一规划、统一设计、统一建设、统一验收的原则，由所在地街办和规划建设部门根据项目指挥部审定的规划用地面积选址、规划、设计、建设、验收和分配。

　　在征收与补偿安置中，被征收人须选择最接近主房建筑面积的安置户型住房，被征收人安置户型总建筑面积原则上不能超过原征收主房按比例置换后建筑面积的10%。从户型设计原因考虑，被征收人安置房面积确需超出上述规定的，根据土地不同性质进行购买。

　　（1）在被征收人选择的安置房面积与被征收人按比例置换后的房屋面积基本一致后，对被征收人还多余面积部分则按该被征收房屋的土地性质、房屋结构、结合成新及楼层系数进行计算，按补偿价实行货币补偿。（各类结构房屋补偿价格详见附件1）

　　（2）已列入此次棚改范围的房屋，凡有违规搭建的“蓝棚绿顶”未拆除的，一律按10元/㎡标准补偿“蓝棚绿顶”拆除人工费。

　　①土地属非出让性质的，其土地使用权收回参照高安市划拨建设用地征收标准按375元/㎡予以补偿。

　　②土地属出让性质工业用途的，一类地段按21.07万元/亩（316/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按17.67万元/亩（265元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，三类地段按14.20万元/亩（213元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，四类地段按10.80万元/亩（162元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，五类地段按8.40万元/亩（126元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。

　　③土地属出让性质住宅用途的，一类地段按146.93万元/亩（2204元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按116.80万元/亩（1752元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，三类地段按78.53万元/亩（1178元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，四类地段按57.93万元/亩（869元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，五类地段按41.67万元/亩（625元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。

　　④土地属出让性质商业用途的，一类地段按223万元/亩（3345元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按187.53万元/亩（2813元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，三类地段按122.13万元/亩（1832元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，四类地段按76.87万元/亩（1153元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，五类地段按49.47万元/亩（742元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。

　　（4）被征收的房屋是国有出让土地的，选择出让土地性质的商品房作为安置用房，安置房交付后统一办理国有出让土地性质不动产权属证书；被征收的房屋是国有划拨土地的，选择国有划拨土地性质的安置房，安置房交付后统一办理国有划拨土地性质不动产权属证书；被征收房屋是集体土地性质的，安置房统一办理集体土地性质不动产权属证书．

　　①安置房停车位价格计算：安置房停车位与安置房套数按1：1比例配置。被征收人停车位按市场价格进行购买，购买的停车位个数不得超过安置房的套数．

　　②被征收户选择集体土地（瑞祥苑和大观苑）上储藏间、车库的，储藏间价格按1200元/㎡购买，车库价格按2400元/㎡购买。安置房储藏间、车库与安置房套数按1：1比例配置。车库安置原则是安置户有2-3套安置房的可选一个车。