超大特大城市城中村改造投资机会划重点！

　　背景介绍：7月21日召开会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

　　会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

　　四月已提及城中村改造内容，本次审议通过城中村改造意见，属于前期政策预期的兑现，不是新的增量政策。

　　城区常住人口500万-1000万的城市为特大城市，城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。

　　特大城市14个：武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连（以上均按城区人口数排序）。

　　其一，概念上，城中村是在城市化过程中被纳入城市规划范围的农村，棚户区是指破旧房屋聚集、人口密集的区域，一般来说，棚户区的居住环境和房屋状况要比城中村更差；

　　其三，性质上，城中村土地一般是集体土地，棚户区土地一般是国有土地，两者补偿标准有所不同，城中村很可能是房票模式。

　　老旧小区改造主要是针对一些建筑结构主体比较好，只是没有电梯和消防等就做一些微改造，微更新；棚改和旧改都是针对国有土地的。

　　城中村改造主要针对的集体土地，农村户口，特大、大型城市城中村的自建房、宅基地等集体性质土地，改造方式同时包含拆除重建或微改造。

　　改善房屋面貌（房屋防水、外墙及楼面维修等）、改优居住环境（完善绿化设施等）、改造基础设施（维修改造供电、供水、供气设施），优先改造而非拆除。

　　实践中，城中村改造拆除重建的成本费用主要由开发商出资。开发商通过把一级土地开发做成净地后，通过容积率、功能改变等方式将蛋糕做大，再通过房地产开发来弥补一级开发时出的资金。开发商的成本在后期通过销售房产来赚回。

　　即便没有政府资金支持，城中村改造项目依然可以依靠市场主体开发商的资金支持，因为民间并不是缺钱，而是缺乏好的投资标的。

　　政策未提及具体的规划规模与体量，广州市计划年内全力推动127个城中村改造，投资额为2000亿，上海目前还没有公布投资额，但截至4月已经有60多个项目启动，以此粗略估算，21个城市的年度总投资额应当在万亿规模以上。

　　城中村改造毫无疑问对于地产需求将有较大的提振，但主要限于一二线城市，同时由于需要开发商出资且项目周期较长，预计参与主体将主要为资金较为充裕的国央企开发商。

　　参与城中村改造有望为开发商提供市场化招拍挂之外的拿地模式，国央企公司：中华企业上实发展沙河股份招商蛇口华发股份越秀地产、城建发展等。

　　不论是城中村改造还是旧改、城市更新，都需要规划设计先行，规划设计公司：蕾奥规划、新城市、汉嘉设计启迪设计建科院华建集团。

　　城市规划设计个股以及地产股本周均提前大涨。城市规划方面，周三蕾奥规划大涨17%，新城市本周涨16%，走势远强于大盘；地产股走势更加犀利，比如荣盛发展本周涨48.75%，成为本周最强牛股。

　　也就是说，先知先觉的资金已提前进场抢吃了一波无风险利润，消息公布之后，暗牌变成明牌，博弈风险大增。

　　背景介绍：7月21日召开会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。四月已提及城中村改造内容，本次审议通过城中村改造意见，属于前期政策预期的...