中信证券：棚户区改造和城中村改造比较区域不同、工作

　　2023年4月，中央局会议指出，要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。2023年7月，国务院常务会议要求，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。我们认为，本轮城中村改造和历史上的棚改，不同点多于相同点。本轮城中村改造在区域上，在主要工作方式上，在受益主体上都和历史上的棚改政策有比较大的区别。我们相信，更强调高质量发展的城中村改造政策可能细水长流，持续助推具备资产运营和空间服务的企业持续发展。

　　2008年到2020年，全国各类棚户区改造持续推进。棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程。棚改带动了有效投资和建材、装修、家电等消费、促进了上下游相关产业发展，对稳增长发挥过积极作用。2014年开始，棚户区改造的目标提速，央行设立PSL资金支持，货币化安置进一步鼓励了商品房需求。我们认为，从政策意图而言，城中村改造也意在既改善民生，又扩大内需。但是，两者之间的差异还是巨大的。

　　▍区域不同：棚户区改造是针对全国的，其中尤以三四线城市为重点区域，本轮城中村改造则专门针对超大特大城市。

　　由于当时的棚户区改造以资金驱动为主要手段，以大拆大建为主要模式，拆迁较为容易的三四线城市进展快，需求迫切但情况复杂的超大特大城市进展缓慢。换言之，棚改是先易后难的改革。但是，大量货币化资金投入，使得三四线城市房价上涨过快。且三四线城市人口和产业相对薄弱，开发规模过大，一定程度增加了经济运行长期风险。本轮城中村改造从一开始就在区域上限定于超大特大城市，从居民的切实需要出发，从城市的客观实际出发，在有人口流入产业基础的大城市搞城中村改造。由于一线城市的城中村情况更加复杂，本轮改革可以说是啃硬骨头的改革，这可能意味着资金投入速度更慢，对经济的边际拉动更渐进，但也可能意味着政策的长期副作用少，社会争议少。我们测算19个超大特大城市占全国商品房销售额约37.2%。

　　棚户区改造不乏大拆大建的案例。当时全国人均居住面积还比较低，但大拆大建也确实留下了城市千篇一律，短期供给过大，社区配套不合理，职住不平衡等一系列问题。我们认为本轮城中村改造更像“绣花”功夫，适应当前人均居住面积相对较高，但居住环境和城市面貌亟待改善的事实。2023年7月，广州连续发布了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法 （征求意见稿）》和《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》，主要聚焦通过城中村改造加强住房保障和人才安居；推动城中村传统产业转型升级；加强历史文化保护，留住乡愁；加强树木保护；补偿安置和权益保障；拆迁补偿争议解决；鼓励将集体用地转为国有土地等领域。7月21日，上海市长龚正表示，要用十年时间，针对城中村改造等三种类型，探索更可持续的城市更新模式。我们认为，城中村改造是针对集体用地更为复杂全面的城市功能区的环境更新，既包含了拆除重建的全面改造，也包含维持建筑格局的微改造，还有介于两者之间的混合改造。

　　我们认为，相比棚改而言，本轮城中村改造的受益主体更聚焦，其受益时间更长。棚改本身推动了澎湃的建设需求，驱动了上下游的扩大再生产。城中村改造则要求“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。从短期拉动投资的角度，我们认为无论是房地产开发还是基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响都将低于2015年前后。但从高质量发展的角度，我们预计这轮城中村改造能解决长期问题，并十分有利于具备资产综合运营能力的企业，及具备空间服务经验的企业。政策不仅驱动了一部分营建的机会，更诞生了大量运营服务的商机。

　　近期，房地产行业的信用再成关注焦点，市场的销售降速也不同程度影响企业现金流入。我们认为，包括城中村改造在内的政策有助于逐渐在下半年稳住总量，但房地产产业链的聚焦点，已经不是简单的滚动开发，而是复杂的资产运营和空间服务。我们看好具备核心能力的企业。